évaluation des terrains

L’approche de la valeur des terrains est la base fondamentale de toute approche même si à l’extrême elle se dilue dans des opérations complexes telles que la copropriété et les droits en volume par exemple.

Les terrains se présentent sous une multitude d’utilisations : terrains agricoles ou forestiers, terrains d’agrément, terrains réservés pour des opérations d’urbanisme spécifiques (aéroport par exemple), terrains à bâtir pour des logements, locaux industriels, bureaux et commerciaux, carrières, etc.

La détermination de la valeur suppose une approche approfondie des différentes composantes techniques du sol d’une part et de la situation juridique du tènement d’autre part : libre d’occupation ou occupé, règles d’urbanisme en vigueur, etc.

Elle doit tenir compte également du contexte du marché immobilier local lequel est étroitement dépendant de la situation économique du site.

L’expert doit apprécier l’ensemble de ces données avant de pouvoir donner son appréciation la plus juste possible.

évaluation pour l'habitation

L’habitation concerne principalement les appartements et les maisons.

  • Logements

Les appartements sont dépendants des immeubles dont ils relèvent et des quartiers où ils sont établis. Leur valeur en est influencée.

L’évaluation des logements nécessite une étude détaillée en particulier des caractères techniques notamment la surface, l’état, le degré des équipements, les normes d’habitabilité, la conception, la taille des pièces, etc.

L’impact des plans d’urbanisme et le contexte juridique (libre ou occupé) sont déterminants pour l’approche de la valeur.

  • Maisons

Les maisons suivent la même approche que celle des appartements avec cependant une considération particulière au niveau du terrain, de l’assiette foncière de l’immeuble et au regard des dispositions urbanistiques.

Les annexes telles qu’un garage, des dépendances ou encore une piscine ont également une incidence non négligeable sur la valeur des biens.

Confronté à ces observations, certes non exhaustives, l’Expert est à même d’apprécier la valeur du bien en son état selon l’orientation du marché.

Évaluation des locaux à usage d’entrepôt d'activités et des locaux industriels

Il s’agit de :

  • Locaux d’entrepôt liés aux activités de stockage et de distribution
  • Locaux d’activités lesquels sont souvent de petites unités de production avec bureaux, ou tout simplement d’usines aux dimensions variables

Tous ces locaux, de taille et de conception assez disparates, doivent faire l’objet d’une approche attentive en fonction de leur implantation, de leur accès, de la dimension de leur assiette foncière et de leur conception.

Leur valeur va dépendre non seulement de ces critères mais aussi de leur attrait sur le site dont ils relèvent sans négliger l’impact des plans locaux d’urbanisme.

Tous ces paramètres sont à prendre en cause de façon concomitante pour que l’évaluation soit la plus juste possible et au plus près de la réalité. Chaque élément sera donc évalué un à un puis en concordance avec tous les autres.

 

Évaluation des bureaux

Les bureaux peuvent regrouper des locaux à usage professionnel, des locaux commerciaux et des locaux administratifs.

Leur valeur dépend certes de leur situation, de leur conception, de leur consistance mais aussi du degré des équipements. Rien n’est à négliger, il faut tout prendre en compte.

Le marché des bureaux a véritablement profondément évolué au cours de ce dernier demi-siècle au regard des besoins de rationalisation et d’adaptation aux exigences économiques. C’est pourquoi, les variabilités peuvent être très importantes entre le siècle dernier et nos jours.

L’approche de ces biens par la méthode de comparaison est certes utile mais nécessite des regroupements avec la méthode de rentabilité, voire avec celle de l’actualisation des cash-flows. Dans cette optique, je m’attache à évaluer chaque élément avec la plus grande des rigueurs.

Évaluation des immeubles exceptionnels

L’évaluation des immeubles exceptionnels concerne tous les locaux atypiques tels que les châteaux, les maisons de Maître, les stations de sports d’hiver, les stations thermales, les carrières, etc.

Parmi tous ces biens atypiques, j’ai été confronté par exemple à l’évaluation

  • D’une propriété bourgeoise d’un Epicurien du XIXème siècle qui avait aménagé des bains souterrains, pour hommes et femmes, alimentés par le détournement d’une petite rivière
  • D’un domaine de 700 hectares avec une vaste pièce d’eau truffée d’électronique. L’objectif était de reconstituer les conditions d’une mini-tempête pour permettre à des pétroliers d’apprendre à maîtriser leur bateau en situation délicate
  • Des biens religieux tels que des églises, une cathédrale, des couvents,
  • Un port privé
  • Des places disponibles dans un caveau.


Tous ces biens nécessitent des études particulières en vue de dégager la valeur réelle de ces locaux susceptible de trouver un preneur sur le marché.

Pour toute demande d’évaluation, contactez-moi par téléphone au 04 78 71 04 50 ou via mon formulaire de contact en ligne. Mon cabinet se situe 19 Rue De Bonnel 69003 LYON 3EME.